El lunes te prometí explicarte qué es el yield o rendimiento de un bono.
Pero eso tendrá que esperar.
La actualidad manda.
Hoy vamos a hablar sobre una de las medidas anunciadas por el gobierno a bombo y platillo: los avales ICO para la compra de vivienda.
Empecemos.
Desde la crisis del 2008, los bancos estudian sus préstamos con mayor detenimiento y, en la mayoría de casos, han reducido sus hipotecas al 80% del valor de tasación de la vivienda.
En otras palabras, para comprar una vivienda, antes debes tener ahorrado al menos un 20% de su valor.
Ahora, este aval del ICO permite a ciertos colectivos1 solicitar una hipoteca sin tener ese 20% de ahorro2.
¿Quiere decir que el ICO pone ese 20%? No.
Significa que el banco financiará el 100% y el ICO avalará ese 20% adicional durante 10 años.
Esto, junto algo de propaganda y los requisitos para acceder al aval es lo que encontrarás en la nota de prensa del gobierno.
Ahora veamos la letra pequeña.
Si me financian el 100%, ¿no necesito ahorros para comprar una vivienda?
Sí, necesitas ahorros para pagar los gastos de compra-venta: tasación, notaría, registro de la propiedad, impuestos, etc.
¿Cuánto? Según la Comunidad Autónoma donde vivas, un 10-12% del precio de la vivienda.
¿Qué ocurre si no pago?
Si durante los primeros 10 años dejas de pagar, el banco le pedirá el dinero al ICO. Por lo menos, lo que quede hasta cubrir ese 20% de aval. Por ejemplo, si el tercer año dejas de pagar y llevas amortizado un 5% del préstamo, el ICO pagará el 15% restante.
Y luego tú tendrás una deuda con el ICO.
Sí, es un aval, no una subvención ni una ayuda a fondo perdido. Por lo tanto, debes pagar el 100% de la deuda.
Mayor cuota y coste total de la vivienda
Ni el gobierno ni la mayoría de medios están explicando cuál es el impacto de ese 20% de financiación adicional tanto en la cuota como en el coste total de la vivienda.
Especialmente grave en un entorno de altos tipos de interés donde el coste de la financiación no es barato.
Veámoslo con un ejemplo sencillo.
Imaginemos una vivienda de 200.000€ con una hipoteca a 30 años a un tipo fijo del 3,50% TAE.
Caso 1: Financiación del 80% (160.000€)
- Cuota = 713,57€
- Coste total = 256.887,09€ (financiación) + 40.000€ (entrada) = 296.887,09€
Caso 2: Financiación del 100%
- Cuota = 891,96€
- Coste total = 321.105,60€
Es decir, la cuota mensual aumenta en 180€ y el coste total de la vivienda en 24.218,51€.
Podría seguir y dar mi opinión personal sobre esta medida pero la píldora ya se pasaría de los 2 minutos.
1 Menores de 35 años y familias con menores a su cargo cuyos ingresos individuales no superen los 37.800€ y su patrimonio sea inferior a 100.000€.
2 En el caso de viviendas con calificación energética D, se ampliará el aval al 25%.